📌 Informacoes Basicas URPR11
| Item | Informacao |
|---|---|
| Nome do FII | URCA Prime Renda FII (URPR11) |
| Data do Relatorio | Maio de 2025 |
| Gestora | Urca Gestao de Recursos Ltda. |
| Administrador | Vortx DTVM |
| Categoria ANBIMA | Gestao Ativa – Titulos de Valores Mobiliarios |
| Publico-alvo | Investidores em geral |
| Inicio do fundo | Novembro de 2019 |
📂 Carteira de Ativos
✅ Composicao da Carteira
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Tipos de ativos: CRI, CCB, Debentures, NCs, Equity (participacoes)
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Alocacao por tipo de garantia:
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Subordinada, Mezanino, Senior e Unica.
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Prazos e Indexadores:
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83,1% atrelado ao IPCA, 13,7% ao CDI e 3,2% ao IGPM
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Indexacao majoritariamente pos-fixada.
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Protecao contra deflacao:
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99,5% da carteira com protecao.
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Diversificacao Geografica:
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Atuacao em 12 estados. Destaques: SP (19,6%), SE (21,9%), BA (17,8%).
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✅ Qualidade da Carteira
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Rating interno por operacao nao divulgado, mas:
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Taxas medias elevadas (ex: IPCA+13,6% a.a.)
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LTV medio elevado: 59% das operacoes com LTV >75%
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Inadimplencia: Nao mencionada
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Provisoes: Nao detalhadas
🔄 Movimentacoes Recentes
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Aporte de R$ 5,5 milhoes em maio, com destaque para:
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Maravista: R$ 2,85 mi
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Five Senses: R$ 1,1 mi
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Investimentos expressivos ainda pendentes em Barbosa, Mariana Maria, Terras Altas
📈 Desempenho do Fundo
📉 Rentabilidade
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Rentabilidade Maio/25: R$ 0,45/cota
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Yield anualizado de 5,37%
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46,26% do CDI
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Historico 12 meses: R$ 10,18/cota
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DY 12m: 10,13%
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💸 Proventos
| Mes | Valor por Cota | Yield |
|---|---|---|
| Mai/25 | R$ 0,45 | 0,45% |
| Abr/25 | R$ 0,69 | 0,69% |
| Mar/25 | R$ 0,80 | 0,80% |
| Fev/25 | R$ 0,82 | 0,83% |
| Jan/25 | R$ 0,81 | 0,81% |
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Proventos nao recorrentes: R$ 0,22/cota (amortizacoes)
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Proventos recorrentes: R$ 0,45/cota distribuidos
💰 Patrimonio Liquido
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Patrimonio Liquido | R$ 1,179 bilhoes |
| Valor de Mercado | R$ 571 milhoes |
| Valor da Cota Patrimonial | R$ 100,50 |
| Valor da Cota no mercado | R$ 48,70 (-51,54%) |
| Caixa disponivel | Nao especificado diretamente |
📊 Informacoes Fundamentalistas
| Metrica | Valor |
|---|---|
| Valor da Cota Patrimonial | R$ 100,50 |
| Cota de Mercado | R$ 48,70 |
| Valorizacao 12 meses | -51,54% |
| Dividend Yield 12m | 10,13% |
| Proventos 12m | R$ 10,18/cota |
🧠 Gestao e Riscos
🎯 Estrategia da Gestora
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Foco em CRIs pulverizados com garantias reais em loteamentos e residenciais
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Atuacao em projetos de multipropriedade e equity para acelerar retorno
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Busca de valorizacao por meio de participacao societaria (ex: Prima, Fasano)
⚠️ Riscos Relevantes
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Credito: Elevado, com alguns empreendimentos em obras ou reestruturacao
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Liquidez: Cotacao desvalorizada e alta dispersao da base de cotistas
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Alavancagem implicita: Uso de debentures e participacoes com conversibilidade
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Risco de obra: Varios empreendimentos ainda sem habite-se
💸 Taxas e Custos
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Administracao: 0,25% a.a. (min. R$ 15 mil/mes)
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Gestao: 0,95% a.a.
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Performance: 20% do que exceder IPCA + 7% a.a.
📚 Informacoes Adicionais
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Macroeconomia: Cautela com a retomada da economia domestica; juros altos internos, cambio mais estavel.
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Eventos relevantes:
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Reestruturacao da operacao Prima com conversibilidade e multiplos ativos
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Participacoes em ativos premium como Hotel Fasano Salvador
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Aporte de terceiros (Mariana Maria): R$ 18 mi previstos para entrada em julho
❓ Perguntas-Chave
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O fundo esta cumprindo seus objetivos? Parcialmente. Boa gestao ativa, mas distribuicao abaixo do potencial (R$ 0,45 vs. minimo esperado de R$ 1,05).
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Carteira diversificada e com qualidade? Diversificacao geografica e por ativo e ampla, mas LTV elevado e dependencia de obras indicam risco relevante.
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Dividendos atrativos? Abaixo do historico, porem com potencial de recuperacao com realocacao do caixa e retomada de obras.
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Riscos bem gerenciados? Em parte. Transparencia boa, mas alavancagem e projetos em construcao exigem vigilancia.
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Taxas competitivas? Sim, em linha com pares.
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Gestao confiavel? Sim. Alta transparencia, visao de mercado clara, boa comunicacao.
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Uso eficiente da alavancagem? Ainda incipiente. Participacoes em equity com potencial de ganho, mas risco elevado.
📉 Motivos da Queda dos Dividendos
🔍 1. Motivos Diretos e Quantificaveis
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Baixa alocacao de recursos: R$ 61 milhoes ainda nao alocados em maio/25
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Distribuicao abaixo da capacidade: apenas R$ 0,45/cota pagos vs. R$ 1,05/cota projetado se 100% alocado
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Receita com amortizacoes foi retida para reinvestimento (R$ 0,22/cota)
📊 2. Motivos Estruturais da Carteira
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Alta exposicao a ativos em obra ou reestruturacao (Barbosa, Mariana Maria, Terras Altas etc.)
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Renda futura condicionada à conclusao de obras e venda de unidades
📉 3. Aspectos Economicos e Estrategicos
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Correcao monetaria defasada (IPCA) reduz ganho mensal
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Gestora prioriza reinvestimento e execucao de equity (ex: Prima), postergando retorno
🧠 Outras Perspectivas
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Construtiva: pipeline robusto, TIRs elevadas (Anantara 121%), upside no medio/longo prazo
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Critica: falha em preservar previsibilidade de proventos e confianca do mercado
✅ Conclusao – Maio/2025
Pontos Positivos:
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Carteira bem diversificada e com exposicao a ativos premium
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Transparencia e visao estrategica da gestora
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Potencial de upside com aportes e retomada de obras
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Participacoes com TIRs elevadas (ex: Anantara 121%)
Pontos Negativos:
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Queda relevante no rendimento distribuido
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Elevado desconto de mercado (cota 48,70 vs. VP 100,50)
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Muitos ativos ainda em fase pre-operacional ou com obras lentas
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Risco de credito elevado em alguns emissores
Avaliacao Geral:
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Nota tecnica: 7/10
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Classificacao de risco: Elevado
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Recomendacao (neutra):
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Manter se ja esta posicionado e acredita na execucao da gestao
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Cautela para novos aportes ate sinais mais claros de estabilizacao dos rendimentos
O conteudo deste resumo e apenas para fins informativo e não deve ser interpretado como uma indicação de compra ou venda de ativo. O desempenho passado não e indicativo de resultados futuros.
